“我们是一家互联网公司，”一位菜鸟物流内部人士说道，“只不过我们不是要做到工业地产，我们只是期望通过线上大数据的运用和线下仓储的布局，建构一个人与自然的物流生态产业链。”可是无论菜鸟物流如何自我叙述，菜鸟物流早已或者即将做到的，与一般物流地产开发商所专门从事的业务并没本质上的区别，那就是：融资，拿地……　　“事实上，在北上广等一线城市，高端物流仓储早已是供不应求，以上海为事例，高端物流仓储的供给目前只占所有市场需求的1/4。”国际五大地产顾问之一的DTZ戴德梁行工业及物流地产服务部主管苏智渊讲解，在物流地产如此紧俏的情况下，之所以菜鸟物流需要精彩地大面积拿地，正是因为菜鸟物流通过有可能的区域结算中心落地，以税收落地为“诱饵”给地方带给相当可观税收，取得与政府谈判的筹码，进而获得条件优惠的土地。　　“但这种模式的问题在于，电商物流不有可能无限地重复结算中心去拿地，一旦丧失税收落地的优势，名头再行敲的电商企业也某种程度不会面对如何之后提供土地的难题。

”苏智渊回应。　　意图第三方物流？　　那是什么原因导致高标准物流仓储建设拿地难？而为什么菜鸟物流拿地并没想象那么无以？　　苏智渊认为，所谓高标准物流仓储，所指的是区别于传统意义上的简陋仓储物流的一种高端物流仓储，这种仓储必需不具备3个条件：仓低8米以上、有停泊月台、单体建筑面积在1万平方米以上。这类物流仓储显得紧俏是10年以内的事情。在北上广等一线城市，高标准物流仓储的需求量和城市人口是成正比快速增长的。

目前，这些地方的高标准物流仓储只符合了1/4的市场需求，相比之下没超过确实的市场需求饱和度。高标准物流仓储的短缺，和过去3年地方政府对于工业用地的严苛管控有关。物流用地也是工业用地中的一种。尤其是普洛斯、丰树等传统物流开发商，从地方政府提供物流用地的可玩性更加大，这种土地瓶颈必要造成物流地产研发经常出现供给紧缺。

按照常理来讲，物流对地方政府带给的税收只有营业税，某种程度一块地皮，物流给地方政府带给的税收远远不如修建一座生产企业多。目前，传统意义上的物流地产公司早已很难在地方政府获得地了。

而电商现在却沦为选育物流的一个十分好的概念。地方政府期望通过物流基地把电商公司更有过来，这样能为当地减少一大笔税收，也就是说，菜鸟物流通过有可能的区域结算中心落地，以税收落地为“诱饵”给地方带给相当可观税收，取得与政府谈判的筹码，进而获得条件优惠的土地。　　目前菜鸟物流在天津、武汉、浙江和成都等地都储备了土地，这是马云为菜鸟物流所做到的持久规划还是像被批评过的“圈地”之荐？　　过去几年，淘宝的发展受到物流影响早已是众所周知的事实。再此背景上马云下定决心临死前打造出自己的物流系统，仍然倚赖传统第三方物流公司的平台。

从这个看作，菜鸟物流应当是贯彻地在为建设物流仓储而打算。但从实际拿地规模来看，菜鸟物流在全国几大城市都拿地1000亩以上，按照物流地产常理推测，这样的拿地规模应当是远超过其出租物流仓储范围的。除了建设菜鸟物流的物流仓储网络，剩下的地产有可能是为了以后引进电商公司做到打算，也就是物流地产。

至于是想几乎作为物流用途还是有可能部分用于其他用途，按照目前形势来看，这些地用于住宅的可能性并不大，所以可能性更大的还是做到第三方物流。　　10年不盈利背后　　马云曾公开发表回应菜鸟物流10年内会盈利，应当是指会从物流设施租金里面套报酬。目前，在物流地产市场上，物流仓库租金报酬年收益率为8%左右，其所计算出来，普通物流地产盈利最基本也必须10年。　　但事实应当并非如此非常简单，马云做到菜鸟物流更大的目的在于提高淘宝的效率，一旦物流建设一起，淘宝甚至阿里巴巴的整体效率应当需要获得较小提高。

菜鸟物流的潜在价值，对于马云来说是不言而喻的。马云做到菜鸟物流，更好的是较慢攻占效率高地，一旦效率正处于领先地位，整个品牌竞争力都会获得大幅度提高。　　从另外一个看作，马云这种众说纷纭并不符合国际上物流地产商的实际运作方式。

像普洛斯、嘉民等著名传统物流地产商，虽然租金报酬也在8%左右，但这些物流地产商只要剩租率超过一定水平，就不会把地产和现金流在海外市场出售给与其绑的长年持有人基金，较慢买入，再行去运营新地产项目。阿里巴巴一定会考虑到类似于的架构，这样其物流地产盈利周期认同用没法10年，最快3~5年早已可充足了。

当然前提是菜鸟物流必需从一开始就作好绑海外基金的想。　　从现在来看，菜鸟物流的物流骨干网络更好的是创建在淘宝基础上的偏消费类的物流电商平台。马云仍然想要做到广义上的物流，阿里巴巴旗下本身就有阿里物流平台，想法就是要统合物流领域的众多资源，现在这个平台早已统合归属于菜鸟物流旗下。

　　菜鸟统合全国物流平台并不是更容易的事情，因为菜鸟以前没牵涉到过物流类的业务。大量第三方物流公司的运输体系数据基本都掌控在企业手里，而他们一般都不偏向于共享这些数据的，还包括德邦物流等大的物流公司，都有物流数据交互平台。只要做到将近数据共享，这个大数据概念就名存实亡了。菜鸟物流在做到的事情是有意义的，但如何超越行业壁垒，必须回头的路还很长。

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